Unibail : l’activisme forcené de Xavier Niel contre la recapitalisation

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Souhaitant augmenter son capital pour surmonter les effets de la crise sanitaire, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) connaît une fronde au sein de son actionnariat, dont les méthodes (attaques ad hominem, dispositif digital, recours à des slogans publicitaires) rappellent celles de l’activisme anglo-saxon. Dans le viseur : l’acquisition américaine en 2018 de la société Westfield, que la direction d’URW souhaite consolider au sein d’une stratégie « rationnelle », tandis que les frondeurs militent pour sa cession.

La crise sanitaire amorcée au printemps dernier a mis en péril un certain nombre de commerces, au premier rang desquels les centres commerciaux. L’immobilier commercial a subi de plein fouet les secousses du confinement et la ruée des consommateurs vers les services en ligne. La première foncière européenne Unibail-Rodamco-Westfield (Les Quatre Temps, le Forum des Halles, le Carrousel du Louvre, etc.), qui possède un épais portefeuille de bureaux et de centres commerciaux (12 pays, 89 centres commerciaux, 1,2 milliard de visiteurs), n’a pas fait exception à la règle.

Dès lors, afin de surmonter les effets de la crise, Unibail-Rodamco-Westfield prévoit une augmentation de capital de 3,5 milliards d’euros, qui doit être validée à l’occasion d’une Assemblée générale extraordinaire, programmée le 10 novembre prochain. Baptisée RESET (Restore/Execute/Streamline/Embrace/Thrive*), cette stratégie de renforcement vise, entre autres, à rétablir la solidité financière du groupe, céder pour 4 milliards d’euros d’actifs d’ici 2021 et renforcer l’attrait de son portefeuille. Le géant entend ainsi assumer le rachat, en 2018, de Westfield, prestigieuse marque américaine considérée par certains comme « la Rolls des centres commerciaux », pour mieux consolider sur le long terme les positions du groupe en Grande-Bretagne et aux États-Unis, et à offrir à URW une solution immédiate dans un environnement particulièrement risqué.

« Elle vient compléter notre empreinte avec une implantation à Londres ainsi que dans les meilleures zones de chalandise des États-Unis. Nous sommes convaincus que cette opération est génératrice de valeur, créant par ailleurs un socle solide de croissance pour l’avenir », affirmait dernièrement Christophe Cuvillier, président du Directoire du groupe. Mais c’était sans compter sur la fronde de quelques actionnaires qui entendent remettre en cause cette acquisition, considérant que ce rachat est une erreur stratégique, et penser une stratégie de long terme, sans prendre en compte l’ampleur de la crise économique.

Une offensive aux méthodes anglo-saxonnes

Pour les frondeurs, URW devrait au contraire « céder son portefeuille américain » et se recentrer («Refocus») sur les centres commerciaux européens. Une piste d’action étudiée, mais non retenue par le Conseil de Surveillance d’URW, car jugée trop disruptive et hypothétique. Un virage à 180 degrés, qualifié de « saut dans l’inconnu » par la Direction, et qui repose sur de nombreux éléments immaîtrisables, notamment une hypothétique cession à moyen terme de l’activité américaine.

Mais les frondeurs n’entendent pas se taire et ont mis en branle une opération coup de poing dont les méthodes brutales et spectaculaires ont le mérite de surprendre : un simple SMS pour prévenir le président d’URW, Christophe Cuvillier, de leur « opération » ; un programme de campagne publié sur un site Internet dédié, hyper marketé, pour expliquer, sur 32 pages en anglais, l’objet de leur désobéissance ; un slogan publicitaire : «Time to refocus, not Reset» ; des phrases coup de poing, prononcées lors de road-shows face aux investisseurs (« La gouvernance a trahi les actionnaires »), avec attaque directe contre le management, et ad hominem contre Christophe Cuvillier.

Une opération de com pour cacher une coquille vide ?

Mais ce ne sont pas tant les méthodes que l’identité même des frondeurs qui interroge. Au sein de cette coalition menée de main de maître figurent plusieurs actionnaires de renom : d’abord l’ancien président d’Unibail, Léon Bressler, qui dirige aujourd’hui le fonds d’investissement Aermont Capital et qui, à cette occasion, refait surface. Mais aussi le fondateur de Free et premier actionnaire d’Iliad, Xavier Niel, que l’on ne connaissait pas spécialiste d’immobilier commercial.

Dotés de seulement 4,1 % du capital, Léon Bressler et Xavier Niel pensent pouvoir faire plier la Direction. Les deux hommes sont accompagnés de Susana Gallardo Terrededia, riche héritière, femme d’affaires espagnole, et épouse de Manuel Valls à la ville et celle du chef d’entreprise Guillaume Poitrinal, ancien numéro un d’Unibail-Rodamco, protégé et fidèle de Bressler, qui, encore aujourd’hui, adoube le plan de son ancien mentor et prédécesseur.

Refocus… and delete ?

De son côté, le Conseil de Surveillance a tenu à réaffirmer le bien-fondé et la cohérence de sa stratégie première contre la proposition de cession de l’activité américaine : « URW a pour pratique constante d’étudier avec attention les points de vue de ses actionnaires, avec lesquels il entretient un dialogue constructif. Le Conseil de Surveillance d’URW, qui s’est réuni aujourd’hui, exprime son profond désaccord avec ces propositions, qui ajoutent incertitude et risque à un environnement actuel déjà complexe. Le Conseil de Surveillance réitère unanimement son soutien plein et entier au plan Reset qui est un plan holistique, équilibré, résultant de l’examen approfondi des options stratégiques qui s’offraient au Groupe ».

Colin Dyer, président du Conseil de Surveillance, est par ailleurs persuadé que le marché américain est un gage de réussite sur le long terme : « le plan RESET (…) porte sur la mise en œuvre d’actions immédiates pour assurer la flexibilité opérationnelle et financière du Groupe. Il renforcera URW à long terme, pour le bénéfice de tous ».

*Restaurer/Exécuter/Rationnaliser/Englober/Prospérer

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